Dalsze rozważania na temat rynku nieruchomości 2020

Dalsze rozważania na temat rynku nieruchomości

Podczas gdy Jednolite Standardy Zawodowej Praktyki Oceny (USPAP) zawsze wymagały od rzeczoznawców określenia zakresu prac niezbędnych do uzyskania wiarygodnych wyników, w ostatnich latach stało się jasne, że rzeczoznawcy nie do końca rozumieją proces ich właściwego opracowania. Formułując zakres pracy dla wiarygodnej oceny, koncepcja oceny ograniczonej w stosunku do pełnej oraz stosowanie Reguły Odejścia wprowadzały zamieszanie wśród klientów, rzeczoznawców i oceniających. W związku z tym USPAP został w 2006 roku zaktualizowany o tzw. projekt zakresu prac. W związku z tym USPAP wyeliminował zarówno Regułę Odejścia, jak i koncepcję ograniczonej oceny, a także stworzył nową Regułę Zakresu Prac. Na początku każdego zadania rzeczoznawcy mieli zidentyfikować sześć kluczowych części problemu oceny:

  • Klient i inni zamierzeni użytkownicy
  • Zamierzone wykorzystanie sprawozdania z oceny i raportu z oceny
  • Definicja wartości (np. rynek, zamknięcie dostępu do rynku, inwestycje)
  • Wszelkie hipotetyczne warunki lub nadzwyczajne założenia
  • Data wejścia w życie analizy oceniającej
  • Istotne cechy przedmiotowej nieruchomości

W oparciu o te czynniki rzeczoznawca musi określić zakres niezbędnych prac, w tym metodologię, która ma być zastosowana, zakres dochodzenia oraz obowiązujące podejście do wartości. Obecnie minimalne standardy dotyczące zakresu prac są następujące:

  • Oczekiwania klienta i innych użytkowników
  • Działania kolegów rzeczoznawcy, którzy wykonują podobne zadania

Zakres prac jest pierwszym krokiem w każdym procesie oceny. Bez ściśle określonego zakresu prac, wnioski z oceny mogą być nierealistyczne. Określając zakres prac, rzeczoznawca może prawidłowo opracować wartość dla danej nieruchomości dla zamierzonego użytkownika oraz dla zamierzonego wykorzystania wyceny. Cała koncepcja „zakresu prac” ma na celu dostarczenie wszystkim stronom jasnych oczekiwań i wytycznych co do tego, co robi raport z wyceny, a co nie, oraz ile pracy w nim wykonano.

Rodzaje udziału własnościowego

Rodzaj nieruchomości „odsetki”, które są wyceniane, muszą być również znane i podane w raporcie. Zazwyczaj dla większości sprzedaży lub finansowania hipotecznego wycenia się odsetki proste. Odsetki proste od opłaty są najbardziej kompletnym pakietem praw dostępnych. Jednak w wielu sytuacjach i w wielu społeczeństwach, które nie przestrzegają angielskiego prawa zwyczajowego lub Kodeksu Napoleońskiego, niektóre inne odsetki mogą być bardziej powszechne. Chociaż istnieje wiele różnych możliwych interesów związanych z nieruchomościami, trzy najbardziej powszechne to:

  • Najpełniejsza własność nieruchomości, podlegająca w krajach common law władzy zarezerwowanej dla państwa (opodatkowanie, escheat, wybitna domena i władza policyjna).
  • Wartość opłaty leasingowej – Jest to po prostu opłata za proste odsetki obciążające leasing. Jeżeli umowa leasingu jest zawarta na warunkach rynkowych, wówczas wartość opłaty leasingowej i wartość zwykła opłaty są równe. Jeżeli jednak najemca płaci więcej lub mniej niż wynosi wartość rynkowa, to wartość rezydualna należąca do posiadacza opłaty leasingowej, powiększona o wartość rynkową opłaty leasingowej, może być większa lub mniejsza od wartości opłaty zwykłej.
  • Wartość dzierżawy – odsetki posiadane przez najemcę. Jeżeli najemca płaci czynsz rynkowy, wówczas wartość dzierżawy nie ma wartości rynkowej. Jeżeli jednak najemca płaci mniej niż wartość rynkowa, różnica pomiędzy wartością bieżącą tego, co jest płacone, a wartością bieżącą czynszów rynkowych będzie dodatnią wartością dzierżawy. Na przykład główny detalista sieciowy może być w stanie wynegocjować umowę dzierżawy na poziomie niższym niż rynkowy, która służyłaby jako główny najemca centrum handlowego. Ta wartość dzierżawy może być przeniesiona na innego głównego najemcę, a jeśli tak, to najemca detaliczny ma pozytywne zainteresowanie nieruchomością.

Inspekcja domowa

Jeśli kontrola domowa jest przeprowadzana przed oceną i raport ten jest dostarczany do rzeczoznawcy, bardziej przydatna może być ocena. Dzieje się tak dlatego, że rzeczoznawca, który nie jest rzeczoznawcą domowym, zostanie poinformowany, czy istnieją istotne wady konstrukcyjne lub wymagane poważne naprawy. Informacja ta może spowodować, że rzeczoznawca uzyska inną, prawdopodobnie niższą, opinię o wartości. Informacja ta może być szczególnie pomocna, gdy jedna lub obie strony wnioskujące o wycenę mogą ostatecznie wejść w posiadanie nieruchomości. Tak dzieje się czasami w przypadku mienia w ugodzie rozwodowej lub wyroku sądowego.

Profesjonalny inspektor domowy zbada następujące kwestie pod kątem ewentualnych wad.

  • Uzasadnienie – Krajobraz wokół nieruchomości, w tym właściwej klasyfikacji i dół odpływu.
  • Konstrukcja – wygięcie boków, kwestie fundamentowe oraz proste ramy okien i drzwi.
  • Zewnętrzne – Wgniecenia lub pęknięcia w bocznicy winylowej. Plamy, łuszczące się farby lub pęcherze.
  • Dach – Stan gontów, rynien, kominów.
  • Poddasze – Izolacja, pleśń lub pleśń, wentylacja.
  • Pomieszczenia wewnętrzne – Ściany, podłogi, systemy HVAC, rury, urządzenia, wentylatory wyciągowe itp.

W przypadku odkrycia poważnego problemu związanego z formą, dachem lub fundamentem, zaleca się zatrudnienie specjalisty w tej dziedzinie.

Modele wyceny masowej i automatycznej

Zautomatyzowane modele wyceny (AVM) zyskują coraz większą akceptację. Opierają się one na modelach statystycznych, takich jak analiza regresji wielokrotnej, algorytmy uczenia maszynowego lub systemy informacji geograficznej (GIS). Chociaż maszyny wirtualne mogą być dość dokładne, szczególnie gdy są używane na bardzo jednorodnym obszarze, istnieją również dowody na to, że maszyny wirtualne nie są dokładne w innych przypadkach, np. gdy są używane na obszarach wiejskich lub gdy wyceniana nieruchomość nie jest dobrze dopasowana do otoczenia.

Wycena masowa wspomagana komputerowo

Computer-assisted oceny masy, „CAMA” w skrócie, to ogólny termin dla każdego pakietu oprogramowania używanego przez agencje rządowe, aby pomóc w ustaleniu wyceny nieruchomości do obliczeń podatku od nieruchomości. CAMA jest systemem wyceny nieruchomości, zwykle tylko niektórych rodzajów nieruchomości, który zawiera komputerowo wspomagane analizy statystyczne, takie jak analiza regresji wielokrotnej i adaptacyjna procedura szacowania, aby pomóc rzeczoznawcy w oszacowaniu wartości.

Władze zarządzające i organizacje zawodowe

Międzynarodowe

Różne amerykańskie grupy rzeczoznawców majątkowych i międzynarodowe organizacje zawodowe rozpoczęły w ostatnich latach współpracę w celu opracowania Międzynarodowych Standardów Wyceny. Ułatwi to opracowanie globalnych standardów wyceny nieruchomości, które są bardzo potrzebne w przypadku portfeli inwestycyjnych, które przekraczają granice państwowe. Niektóre grupy rzeczoznawców majątkowych są już organizacjami międzynarodowymi i w związku z tym, do pewnego stopnia, zawierają już pewien poziom światowych standardów.

Międzynarodowa Rada Standardów Wyceny (International Valuation Standards Council – IVSC) jest organizacją pozarządową (NGO) będącą członkiem Organizacji Narodów Zjednoczonych, w skład której wchodzą wszystkie najważniejsze krajowe podmioty ustalające standardy wyceny oraz stowarzyszenia zawodowe ze 150 różnych krajów (w tym Instytut Oceny, Amerykańskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, RICS, [Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych z Indii] oraz Instytut Oceny z Kanady). IVSC publikuje Międzynarodowe Standardy Wyceny (International Valuation Standards – IVS), obecnie w swoim 12-tym wydaniu.

Niemcy

W Niemczech wycena nieruchomości jest znana jako wycena nieruchomości (Immobilienbewertung). Rzeczoznawcy majątkowi (Immobilienbewerter lub Gutachter) mogą kwalifikować się do uzyskania statusu Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (oficjalnie mianowany i zaprzysiężony ekspert). Jednakże ten wcześniej bardzo ważny tytuł stracił na znaczeniu w ostatnich latach, ale nadal ma pewną wartość w postępowaniach sądowych. Tytuł ten nie jest z reguły wymagany przy dokonywaniu ocen.

Organy zarządzające

Wycena nieruchomości w Niemczech jest częściowo skodyfikowana przez prawo. Federalny Baugesetzbuch (w skrócie BauGB, „niemiecki kodeks ustawowy budownictwa i budowy”) zawiera wytyczne dotyczące organów zarządzających, definiuje pojęcie wartości rynkowej i odnosi się do zasad ciągłości (rozdział 3, art. 192 i następne). Każda gmina (miasto lub powiat) musi utworzyć Gutachterausschuss (komisję rzeczoznawczą), składającą się z przewodniczącego i członków honorowych. Komisja zbiera informacje o wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości (obowiązkowe jest przesłanie kopii każdej notarialnej umowy kupna do Gutachterausschuss) i umieszcza je w Kaufpreissammlung (baza danych cen kupna). Większość komisji publikuje co dwa lata oficjalny raport o rynku nieruchomości, w którym oprócz innych informacji o porównywalnych danych określa się wartość gruntu. Komitety dokonują również wyceny w imieniu władz publicznych.

Przepisy federalne

BauGB definiuje Verkehrswert lub Marktwert (wartość rynkowa, oba pojęcia o identycznym znaczeniu) w następujący sposób: „Wartość rynkowa jest określana na podstawie ceny, która może być zrealizowana w dniu wyceny, w transakcji rynkowej, z uwzględnieniem sytuacji prawnej i cech faktycznych, charakteru i lokalizacji lokalu lub innego przedmiotu wyceny” (tłumaczenie nieoficjalne). Intencją jest, podobnie jak w innych krajach, uwzględnienie wszelkich obiektywnych wpływów i wykluczenie wszelkich wpływów wynikających z subiektywnych okoliczności zainteresowanych stron.

Ta ustawa federalna jest wspierana przez Wertermittlungsverordnung (w skrócie WertV, „rozporządzenie w sprawie ustalania wartości”). WertV definiuje skodyfikowane metody wyceny i ogólną technikę wyceny. Niemieckie skodyfikowane metody wyceny (inne metody, takie jak DCF lub residual approach są również dozwolone, ale nie skodyfikowane) są tymi metodami:

  • Vergleichswertverfahren (metoda porównania sprzedaży) – stosowana tam, gdzie dostępne są dobre dowody poprzedniej sprzedaży oraz w odniesieniu do majątku zajmowanego przez właściciela, w szczególności domów jednorodzinnych i mieszkalnych;
  • Ertragswertverfahren (niemieckie podejście dochodowe) – standardowa procedura dla nieruchomości, która generuje przyszłe przepływy pieniężne z wynajmu nieruchomości;
  • Sachwertverfahren (niemieckie podejście kosztowe) – stosowane w przypadku nieruchomości specjalistycznych, gdzie nie ma zastosowania żadne z powyższych podejść, np. budynków użyteczności publicznej.

Ogólne przepisy WertV są dodatkowo wspierane przez Wertermittlungsrichtlinie (w skrócie WertR, „dyrektywa w sprawie określania wartości”). WertR zawiera wzory do obliczeń, tabele (np. amortyzacji ekonomicznej) oraz wytyczne dotyczące uwzględniania różnych wpływów. WertV i WertR nie są wiążące dla wycen do użytku nieoficjalnego, niemniej jednak należy je traktować jako najlepsze praktyki lub ogólnie przyjętą (niemiecką) praktykę wyceny (GAVP).

Komentarze do niemieckiej GAVP

W większości przypadków Generally Accepted (German) Valuation Principles są zgodne z praktyką międzynarodową. Rynek inwestycyjny najbardziej obciąża podejście dochodowe. Istnieją jednak pewne istotne różnice:

  • Grunty i ulepszenia są traktowane oddzielnie. Niemiecka GAVP zakłada, że grunty mogą być użytkowane bezterminowo, ale budynki mają ograniczony okres użytkowania; zbiega się to z bilansowaniem aktywów. Wartość gruntu określa się poprzez porównanie sprzedaży, zarówno w ujęciu przychodów, jak i kosztów, na podstawie danych zgromadzonych przez Gutachterausschuss, które następnie dodaje się do wartości budynków.
  • W celu uwzględnienia użytkowania gruntu dochód z działalności operacyjnej netto jest pomniejszany przez Liegenschaftszins (odsetki płacone właścicielowi gruntu przez właściciela budynku, tzn. czynsz dzierżawny). Liegenschaftszins jest iloczynem wartości gruntu i Liegenschaftszinssatz (oprocentowania za użytkowanie gruntu). Liegenschaftszinssatz stanowi równowartość zysku – z pewnymi istotnymi różnicami – i jest również określana przez Gutachterausschuss.
  • W przeciwieństwie do „All Risks Yield” (ARY) w praktyce brytyjskiej, Liegenschaftszinssatz (w skrócie LZ) nie zawiera dodatku za zwłokę (nie należy go mylić z pustostanem strukturalnym), dlatego też musi on być odjęty od dochodu operacyjnego brutto. W związku z tym Liegenschaftszinssatz jest zazwyczaj niższy niż All Risks Yield.
  • Wychodząc z założenia, że ekonomiczny okres użytkowania ulepszeń jest ograniczony, zysk i pozostały ekonomiczny okres użytkowania decydują o wartości budynku z zysku operacyjnego netto.
  • Umowy w Niemczech generalnie przewidują, że wynajmujący ponosi większą część kosztów utrzymania i eksploatacji niż ich odpowiedniki w Stanach Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii.

Krytyka

Z matematycznego punktu widzenia rozróżnienie między ziemią a poprawą w podejściu dochodowym nie będzie miało wpływu na ogólną wartość, gdy pozostały okres życia gospodarczego wynosi ponad trzydzieści lat. Z tego powodu dość powszechne stało się stosowanie Vereinfachtes Ertragswertverfahren (uproszczonej metody dochodowej), pomijając wartość ziemi i Liegenschaftszins. Odrębne traktowanie gruntów i budynków prowadzi jednak do bardziej precyzyjnych wyników w przypadku starszych budynków, zwłaszcza komercyjnych, które z reguły mają krótsze życie gospodarcze niż budynki mieszkalne.

Zaletą stosunkowo wysokiego stopnia standaryzacji praktykowanego przez profesjonalnych rzeczoznawców jest większa możliwość sprawdzenia wyceny pod kątem niespójności, dokładności i przejrzystości.

Organizacje zawodowe

Federalna Niemiecka Organizacja Mianowanych i Zaprzysiężonych Ekspertów (Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter, w skrócie BDSF) jest główną organizacją zawodową obejmującą większość licencjonowanych rzeczoznawców w Niemczech. W ostatnich latach, wraz z postępem w kierunku bardziej globalnej perspektywy zawodu rzeczoznawcy majątkowego, RICS zyskał w Niemczech oparcie, nieco kosztem BDSF. Inną niemiecką organizacją powoływanych i zaprzysiężonych rzeczoznawców jest (Deutsche Sachverständigen Gesellschaft, abbr. DESAG) Organizacja ta obejmuje również dużą liczbę licencjonowanych rzeczoznawców majątkowych w Niemczech.

Ze szczególnym naciskiem na wartość hipotetyczną, w 1996 roku niemieckie banki prowadzące działalność w zakresie finansowania nieruchomości utworzyły HypZert GmbH, stowarzyszenie zajmujące się certyfikacją rzeczoznawców majątkowych. Kwalifikacja HypZert jest uznawana przez wiele niemieckich banków za obowiązkową.

Izrael

W Izraelu zawód rzeczoznawcy majątkowego jest regulowany przez Radę Rzeczoznawców Majątkowych (Council of Land Valuers), organ Ministerstwa Sprawiedliwości; największą organizacją zawodową, obejmującą większość rzeczoznawców majątkowych jest Association of Land Valuers. Rzeczoznawcy maj±tkowi musz± być zarejestrowani w Radzie, która jest ustawowym organem ustanowionym przez prawo, nadzorującym szkolenia i prowadzącym krajowe egzaminy zawodowe, które są warunkiem koniecznym do uzyskania rejestracji. W 2005 r. Rada powołała Komitet ds. Standardów Wyceny w celu opracowania i ogłoszenia standardów, które odzwierciedlałyby najlepsze praktyki; w większości przypadków zastosowano podejście oparte na zasadach.

Historycznie rzecz biorąc, większość wycen w Izraelu była wycenami ustawowymi (takimi jak wyceny dokonywane na potrzeby podatku od nieruchomości, podatku nakładanego na wszelkie zyski kapitałowe z tytułu zmian w planach miejscowych), jak również wycenami dokonywanymi na potrzeby kredytów bankowych. Since Israel implemented the International Financial Reporting Standards (IFRS) in 2008, the profession has been engaged in performing valuations for purposes of financial reporting.

Zjednoczone Królestwo

W Wielkiej Brytanii, wycena nieruchomości jest znana jako wycena nieruchomości, a rzeczoznawca majątkowy jest rzeczoznawcą majątkowym (zwykle wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, który specjalizuje się w wycenie nieruchomości). Wycena nieruchomości w Wielkiej Brytanii jest regulowana przez Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), organizację zawodową obejmującą wszystkie zawody związane z budownictwem i nieruchomościami. Wytyczne zawodowe RICS dla rzeczoznawców majątkowych s± publikowane w tzw. czerwonej księdze. Wersja z 2017 r. to RICS Valuation – Global Standards (1 lipca 2017 r.), zastępująca wydanie opublikowane w 2011 r. Standardy Wyceny RICS zawierają obowiązkowe zasady, wytyczne dotyczące najlepszych praktyk i związany z nimi komentarz. Wersja z 2017 r. przyjmuje i stosuje Międzynarodowe Standardy Wyceny (IVS) opublikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Wyceny (IVSC). Zmiany w standardach są zatwierdzane przez Radę Grupy Zawodowej RICS ds. Wyceny, a Czerwona Księga jest odpowiednio aktualizowana na bieżąco. Chociaż RICS ma siedzibę w Wielkiej Brytanii, jest organizacją globalną i w ostatnich latach stał się bardzo aktywny w Stanach Zjednoczonych poprzez swoją przynależność do Counselors of Real Estate, oddziału National Association of Realtors.

Stany Zjednoczone

Praktyka oceniania w Stanach Zjednoczonych jest regulowana przez stan. Fundacja Oceny (TAF) jest głównym organem normalizacyjnym; jej Rada Standardów Oceny (ASB) ogłasza i aktualizuje najlepsze praktyki skodyfikowane w Jednolitych Standardach Profesjonalnej Praktyki Oceny (USPAP), natomiast Rada Kwalifikacji Oceny (AQB) ogłasza minimalne standardy certyfikacji i licencjonowania rzeczoznawców.

Rząd federalny reguluje pracę rzeczoznawców pośrednio, ponieważ jeśli Podkomisja ds. Oceny (ASC) przy Federalnej Radzie Egzaminacyjnej Instytucji Finansowych (FFIEC) stwierdzi, że regulacje dotyczące rzeczoznawców w danym stanie są nieodpowiednie, wówczas zgodnie z regulacjami federalnymi wszyscy rzeczoznawcy w tym stanie nie będą już uprawnieni do przeprowadzania ocen dla banków federalnych. ASC nadzoruje TAF. Banki powszechnie korzystają z kredytów hipotecznych i papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, i nie byłyby w stanie tego zrobić bez ocen.

Ustawa o reformie instytucji finansowych, naprawie i egzekwowaniu prawa z 1989 roku (FIRREA) wymagała od wszystkich stanów opracowania systemów licencjonowania i certyfikowania rzeczoznawców majątkowych. W tym celu powołano Podkomisję ds. Oceny (ASC) w ramach Federalnej Rady Egzaminacyjnej Instytucji Finansowych (FFIEC), w skład której weszli przedstawiciele różnych federalnych agencji regulujących kwestie hipoteczne. Tak więc, obecnie wszyscy rzeczoznawcy majątkowi muszą posiadać licencję państwową i certyfikat. Jednak przed latami 90. nie istniały powszechnie akceptowane standardy dotyczące jakości wyceny lub licencji rzeczoznawcy. W 1980 roku, komitet ad-hoc reprezentujący różne organizacje zawodowe zajmujące się oceną w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie spotkał się w celu skodyfikowania najlepszych praktyk do tego, co stało się znane jako Jednolite Standardy Zawodowej Praktyki Oceny (USPAP). Amerykański kryzys oszczędnościowy i kredytowy doprowadził do zwiększenia liczby regulacji federalnych za pośrednictwem Ustawy o reformie, naprawie i egzekwowaniu prawa przez instytucje finansowe (Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act) z 1989 roku, która wymagała od federalnych regulatorów kredytowych przyjęcia standardów oceny. Organizacja non-profit, The Appraisal Foundation (TAF), została utworzona przez te same organizacje, które opracowały USPAP, a prawa autorskie do USPAP zostały podpisane z TAF. Federalny nadzór nad TAF sprawowany jest przez Podkomitet ds. Oceny, składający się z przedstawicieli różnych federalnych regulatorów kredytowych. TAF wykonuje swoją pracę poprzez dwie rady: Rada Standardów Oceny ogłasza i aktualizuje USPAP; Rada Kwalifikacji Oceny (AQB) ogłasza minimalne zalecane standardy dla certyfikacji rzeczoznawców i licencji. W latach dziewięćdziesiątych wszystkie stany przyjęły USPAP jako standardy obowiązujące w swoich państwach i opracowały standardy licencyjne, które spełniały lub przekraczały zalecenia TAF. Ponadto, różne sądy stanowe i federalne przyjęły USPAP dla postępowań sądowych dotyczących nieruchomości, a wszystkie federalne organy regulacyjne udzielające kredytów przyjęły USPAP dla wycen finansowych kredytów hipotecznych.

Organizacje zawodowe

Ponadto istnieją profesjonalne organizacje oceniające, zorganizowane jako prywatne organizacje non-profit, które datują się na Wielki Kryzys lat 30-tych XX wieku. Jedną z najstarszych w Stanach Zjednoczonych jest American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA), które zostało założone w 1929 roku. Inne zostały założone w zależności od potrzeb i możliwości pojawiły się w specjalistycznych dziedzinach, takich jak Instytut Oceny (AI) i Amerykańskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców (ASA) założone w latach 30tych, International Right of Way Association i National Association of Realtors, które powstały po II wojnie światowej. Wszystkie te organizacje istniały, aby ustanowić i egzekwować standardy, ale ich wpływ zmniejszył się wraz z rosnącą regulacją rządową. W marcu 2007 roku trzy z tych organizacji (ASFMRA, ASA i AI) ogłosiły porozumienie w sprawie połączenia. NAIFA (National Association of Independent Fee Appraisers), członek statutowy The Appraisal Foundation, pomogła napisać Title XI, the Real Estate Appraisal Reform Amendments. Zostało ono założone w 1961 roku.

Jedną z najbardziej uznanych organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych w Ameryce jest The Appraisal Institute (AI). Powstała ona z połączenia American Institute of Real Estate Appraisers i Society of Real Estate Appraisers. Założona wraz z innymi w latach 30-tych XX wieku, obie organizacje połączyły się w latach 90-tych tworząc AI. Grupa ta przyznaje cztery nominacje zawodowe: SRA, dla rzeczoznawców majątkowych, AI-RRS, dla rzeczoznawców majątkowych, MAI, dla rzeczoznawców majątkowych i AI-GRS, dla rzeczoznawców majątkowych. Instytut wprowadził rygorystyczne przepisy dotyczące stosowania i prezentacji tych oznaczeń. Na przykład, wbrew powszechnemu przekonaniu, „MAI” nie oznacza „Członek, Instytut Oceny”. Według Instytutu litery „nie reprezentują konkretnych słów”, a MAI nie może używać słów „Członek, Instytut Oceny” w miejsce znaku MAI. Podstawowym motywem tej zasady jest zapobieganie rozcieńczaniu znaku towarowego. Oznaczenia te wymagają uczestnictwa w zajęciach z techniki oceniania, szkoleniach etycznych, egzaminach oraz przeglądu pracy kandydata przez wyznaczonych rzeczoznawców.

Krajowe Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych (NAA) powstało w celu zrzeszenia osób wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego, aby wywierać korzystny wpływ na wykonywanie zawodu i działać na rzecz interesów rzeczoznawcy majątkowego. NAA utworzyło grupę doradcz± składaj±c± się z przywódców organizacji i koalicji państwowych, zwan± Rad± Zarz±du, w której państwa te mog± pomagać NAA w prowadzeniu działań w najlepszym interesie wszystkich rzeczoznawców. NAA ma również wyznaczonego członka, MNAA (członek Krajowego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych), który jest osobą fizyczną posiadającą licencję rzeczoznawcy, certyfikat lub podobne poświadczenie rzeczoznawcy wydane przez agencję rządową; i który akceptuje wymogi członkostwa i cele Krajowego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych.

Inne przodujące organizacje oceniające to National Association of Independent Fee Appraisers i National Association of Master Appraisers, które były również członkami założycielami – sponsorami Fundacji Oceniania. Massachusetts Board of Real Estate Appraisers (MBREA), założona w 1934 r., jest jedynym stanowym stowarzyszeniem rzeczoznawców, które zostało nazwane sponsorem Appraisal Foundation. W ostatnich latach Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) stał się bardzo ceniony w Stanach Zjednoczonych i nawiązał współpracę z Counselors of Real Estate, oddziałem National Association of Realtors. RICS, z siedzibą w Londynie, działa na skalę światową i przyznaje nazwy MRICS i FRICS członkom i współpracownikom RICS. Real Estate Counseling Group of America to niewielka grupa czołowych amerykańskich rzeczoznawców majątkowych i analityków nieruchomości, którzy wspólnie stworzyli nieproporcjonalnie dużą grupę metodologii wyceny i, National Association of Real Estate Appraisers (NAREA), założone w 1966 roku, w celu podniesienia profesjonalizmu i sukcesu branży wyceny.

Wiodącą organizacją rzeczoznawców majątkowych zajmującą się wyceną nieruchomości osobistych jest American Society of Appraisers, które jest członkiem sponsorującym Appraisal Foundation i przyznaje nominację ASA (Accredited Senior Appraiser) kandydatom, którzy ukończyli pięć lat udokumentowanego doświadczenia w wycenie nieruchomości, zdali kompleksowy egzamin wraz z wymaganymi zajęciami z wyceny nieruchomości komercyjnych i/lub mieszkalnych oraz przedłożyli dwa raporty z wyceny do przeglądu.

Rosja

W Rosji, na równi z wieloma innymi gospodarkami byłego Związku Radzieckiego, zawód ten pojawił się w pierwszej połowie 1990 r. i stanowił czyste zerwanie z dotychczasową praktyką specjalistów ds. cen specyficznych dla przemysłu oraz z działalnością ustawowych władz ustalających ceny w Związku Radzieckim. Obecnie wycena nieruchomości, jak się ją nazywa, jest specjalnością w ramach „zawodu rzeczoznawcy majątkowego” ogólnego przeznaczenia, który funkcjonuje w trybie samoregulacyjnym, nadzorowanym przez „samoregulujące się organizacje zawodowe” rzeczoznawców majątkowych (SRO), tj. publiczne jednostki nadzoru ustanowione na mocy przepisów specjalnych (które bardzo luźno można porównać do związków zawodowych). Głównym z nich jest Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych (Russian Society of Appraisers), założone w 1993 roku i obecnie sprawujące nadzór nad około połową członków zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Wśród jego ponad 6000 członków znaczącą większość stanowią rzeczoznawcy majątkowi, ocierający się o rzeczoznawców majątkowych i niematerialnych. Te ostatnie kategorie rzeczoznawców majątkowych mogą również wyceniać nieruchomoci, choć rzeczoznawcy majątkowi mają tendencję do specjalizacji. Pod koniec 2016 roku nałożono na rzeczoznawców majątkowych obowiązek poddania się obowiązkowej państwowej procedurze atestacji w celu weryfikacji ich kompetencji, której szczegóły co do podziału na specjalizacje lub w inny sposób nie zostały jeszcze wyjaśnione.

Od połowy 2016 r. rzeczoznawcy majątkowi w Rosji, w tym rzeczoznawcy majątkowi, uważani są za osoby celowo wykształcone, utrzymujące członkostwo w SRO i ponoszące nieograniczoną odpowiedzialność majątkową za wynik swoich usług, czyli ich status zawodowy wzorowany jest na organizacji notariuszy. Niezależnie od tego, ponad 80% rzeczoznawców majątkowych jest zatrudnionych w firmach rzeczoznawczych lub doradczych, a więc nie wchodzi do praktyki jako samodzielni przedsiębiorcy indywidualni. Wysokiej klasy rzeczoznawcy majątkowi reprezentowani są przede wszystkim w kraju przez międzynarodowe firmy doradcze „Big-four”, ale istnieją też renomowane krajowe marki rzeczoznawców majątkowych.

Większość wycen w kraju wykonywana jest zazwyczaj w celach ustawowych przewidzianych w Federalnej Ustawie o Wycenie (ostatnia nowelizacja w 2016 roku) i innych powiązanych przepisach, takich jak Ustawa o Spółkach Akcyjnych. Takie akty prawne przewidują ponad 20 tzw. „obowiązkowych przypadków wyceny”, w tym wyceny dla celów prywatyzacyjnych, kredytowych, upadłościowych i likwidacyjnych itp. Wyceny na potrzeby sprawozdań finansowych przedsiębiorstw były znacznie bardziej widoczne przed 2000 r., kiedy to krajowy organ regulacyjny ds. rachunkowości przestał zachęcać do stosowania opcji wyceny według wartości godziwej. Obecnie masowa wycena nieruchomości dla celów podatkowych również zaczyna być zlecana przez rząd instytucji profesjonalnych rzeczoznawców majątkowych.

Rozstrzyganie o wycenach rzeczoznawców majątkowych w przypadku wystąpienia sporów odbywa się za pośrednictwem rad rzeczoznawców majątkowych SRO. Sądy państwowe zwykle zgadzają się z uchwałami takich rad. W niektórych rzadkich przypadkach dla wejścia w życie wyceny dokonanej przez danego rzeczoznawcę majątkowego wymagana jest również imprimaturka Rad Rzeczoznawców Majątkowych SRO.

Techniczne szczegóły praktyki rzeczoznawców majątkowych w Rosji są zgodne z międzynarodowym wzorcem. Członkowie Rosyjskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych byli wcześniej związani przestrzeganiem Międzynarodowych Standardów Wyceny. Istnieje również zestaw 14 ogólnych rządowych „Federalnych Standardów Wyceny” (FSO 1,2,3 – są to ogólne standardy wyceny po raz pierwszy przyjęte w 2007 r. (i znowelizowane w 2015 r.) i obejmujące Warunki zaangażowania i wymagania dotyczące zawartości raportu z wyceny, FSO 7-11 są standardami dla poszczególnych aktywów przyjętymi w 2015 r., podczas gdy FSO 9 jest obecnie jedynym specjalnym standardem w zestawie dotyczącym wyceny nieruchomości dla celów zabezpieczenia kredytu; dwa ostatnie standardy FSO przyjęte w 2016 r. dotyczą określania wartości inwestycyjnych i likwidacyjnych, jednak nie poruszają kwestii metodologii określania tych wartości, a jedynie znoszą wymogi dotyczące sprawozdawczości). W związku z międzynarodowym dążeniem do zgodności w ostatniej rundzie ustanawiania standardów FSO, ogólne wymagania w nowych standardach FSO są zbliżone do tych, które zostały określone w Międzynarodowych Standardach Wyceny, jednakże mogą one być bardziej szczegółowe w niektórych przypadkach i nakazują obowiązkowe ujawnianie niepewności w sprawozdaniach z wyceny w formacie interwał/zakresowym.

Z dniem 1 sierpnia 2017 roku weszły w życie nowe zmiany w Federalnej Ustawie o Wycenie, nakładające obowiązkową certyfikację rzeczoznawców przez państwowe centrum badań. W związku z tym ten 2-godzinny pisemny egzamin certyfikujący, mający na celu przeciwdziałanie postrzeganiu szeroko rozpowszechnionych nadużyć przez członków krajowego zawodu rzeczoznawcy majątkowego, przewiduje 3 specjalizacje rzeczoznawców majątkowych: rzeczoznawców nieruchomości, rzeczoznawców maszyn i urządzeń oraz rzeczoznawców przedsiębiorstw i rzeczoznawców majątku niematerialnego, przy czym wymagania co do treści egzaminu różni się znacznie dla każdej z tych specjalizacji.

Rzeczoznawcy majątkowi utraciliby prawo do wykonywania zawodu, chyba że spełniliby wymóg przystąpienia do tego obowiązkowego egzaminu certyfikacyjnego w dniu 31 marca 2018 r. lub wcześniej. Ogólną oceną tego środka jest to, że liczba certyfikowanych rzeczoznawców majątkowych w Rosji ma się zmniejszyć do około 2000-3000 rzeczoznawców w całym kraju (we wszystkich wymienionych specjalizacjach), tj. dziesiątkując około 80% obecnego członkostwa SRO rzeczoznawców majątkowych, ze względu na złożoność egzaminów certyfikacyjnych.

Hongkong

The Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS) reguluje działalność rzeczoznawców majątkowych w Hongkongu. Instytut, założony w 1984 r., jest jedyną organizacją zawodową reprezentującą zawód geodety w Hongkongu. HKIS została utworzona statutowo na mocy rozporządzenia w sprawie Hongkong Institute of Surveyors w styczniu 1990 r. (Cap. 1148). W lipcu 1991 r. uchwalono rozporządzenie w sprawie rejestracji geodetów (Cap. 417) w celu ustanowienia Rady Rejestracyjnej, która ma zarządzać rejestracją geodetów. W maju 2006 r. liczba jej członków wyniosła 6 723 osoby. Ogólna praktyka geodezyjna polega na doradztwie w zakresie najlepszego wykorzystania terenu, ocenie wykonalności i opłacalności proponowanego przedsięwzięcia deweloperskiego, a także na wycenie, marketingu, sprzedaży, dzierżawie i zarządzaniu zrealizowanymi inwestycjami. Dysponuje również stroną internetową umożliwiającą oszacowanie wartości nieruchomości w czasie rzeczywistym na terenie całego Hongkongu.

Australia

Australijski Instytut Nieruchomości (API) został utworzony w 1926 roku jako Commonwealth Institute of Valuers. Instytut przeszedł kilka zmian nazwy w ciągu ostatniego stulecia, ponieważ wachlarz usług oferowanych przez jego członków rozszerzył się. Służy on do regulowania zawodu rzeczoznawców majątkowych w całej Australii.

Obecnie API reprezentuje interesy ponad 8.600 specjalistów z branży nieruchomości w całej Australii. Członkami API są rzeczoznawcy majątkowi zajmujący się nieruchomościami mieszkalnymi, handlowymi i maszynowymi, doradcy majątkowi, analitycy nieruchomości, zarządcy funduszy nieruchomości i aktywów, zarządcy obiektów nieruchomych, prawnicy i badacze nieruchomości oraz pracownicy naukowi. Podstawową rolą Instytutu jest ustalanie i utrzymywanie najwyższych standardów praktyki zawodowej, edukacji, etyki i postępowania zawodowego dla jego członków oraz szerszego zawodu związanego z nieruchomościami.

Nowa Zelandia

Wycena nieruchomości w Nowej Zelandii jest regulowana przez Nowozelandzki Instytut Rzeczoznawców Majątkowych („NZIV”) oraz Nowozelandzką Radę Rejestracji Rzeczoznawców Majątkowych („VRB”), które są organami statutowymi ustanowionymi na mocy ustawy o rzeczoznawcach majątkowych z 1948 r. (NZ). NZIV pozostaje ustawowym organem zawodowym dla rzeczoznawców majątkowych w Nowej Zelandii, podlegającym sukcesji wieczystej na mocy tej ustawy (która jest przedmiotem przeglądu w 2015 r.). NZIV może ustanawiać zasady jako ustawodawstwo niższego szczebla i posiada kodeks etyczny. Regulamin NZIV został ostatnio zmieniony w 2012 r. i pozostaje aktualny. VRB posiada jurysdykcję w odniesieniu do poważnych spraw mających wpływ na rejestrację rzeczoznawcy majątkowego, w tym w zakresie dyscypliny, w przypadku gdy rzeczoznawca majątkowy działał w sposób pozwalający na osiągnięcie progu. Ustawa o rzeczoznawcach majątkowych z 1948 r. ustala próg s31 jako kwestię, w której rzeczoznawca może zostać wykreślony z rejestru rzeczoznawców majątkowych. NZIV posiada uprawnienia dyscyplinarne w odniesieniu do relatywnie bardziej drobnych spraw. NZIV rządzi członkami NZIV i ma prawo dyscyplinować członków i nakładać na nich kary pieniężne do 500 USD, upominać członków lub zakończyć ich członkostwo. Oznaczenia „zarejestrowany rzeczoznawca majątkowy” i „rzeczoznawca publiczny” są prawnie chronione na mocy przepisów, są zastrzeżone dla rzeczoznawców zarejestrowanych na mocy ustawy. NZIV, zgodnie z ustawą, może dopuścić członków niebędących rzeczoznawcami majątkowymi (np. niebędących ekonomistami nieruchomości).

Istnieją również dobrowolne organizacje zawodowe zajmujące się wyceną nieruchomości, takie jak Royal Institute of Chartered Surveyors („RICS”) i Property Institute of New Zealand („PINZ”). Oba te organy mają szersze członkostwo, poza rzeczoznawcami majątkowymi. PINZ ma ponad 2500 członków w Nowej Zelandii i za oceanem (jak np. ex-pats w Wielkiej Brytanii, Azji i Australii). PINZ posiada umowę o poziomie usług z NZIV, na mocy której PINZ zleca wykonywanie zadań dla ustawowej organizacji zawodowej, NZIV. PINZ został utworzony w 2000 r., aby działać jako głos zawodów związanych z nieruchomościami. W Nowej Zelandii w ramach zawodu rzeczoznawcy majątkowego istniały „podziały polityczne”, wyrażane na walnych zgromadzeniach i poprzez „wojny prokurentów” w ciągu ostatnich około 20 lat. Wielu rzeczoznawców popiera połączenie funkcji NZIV w ramach wielodyscyplinarnego, dobrowolnego organu PINZ, podczas gdy wielu innych chce zachować odrębny ustawowy organ zawodowy dla rzeczoznawców majątkowych (NZIV). W debacie tej występują różne powody, a obowiązujące przepisy są poddawane przeglądowi i rozważa się ich zmianę lub uchylenie. Obecnie ustawa pozostaje w mocy, a NZIV jest prawnie odrębnym organem posiadającym ustawowe funkcje, uprawnienia i obowiązki.

PINZ włączył znaczną część członków NZIV, Instytutu Rzeczoznawców Majątkowych i Maszynowych (IPMV) oraz Instytutu Gospodarki Nieruchomościami i Lądami Nowej Zelandii (PLEINZ). Obecnie PINZ reprezentuje interesy rzeczoznawców majątkowych, zarządców nieruchomości i obiektów, doradców majątkowych oraz rzeczoznawców majątkowych. PINZ rozwin±ł się w jedno z największych stowarzyszeń zawodowych zajmuj±cych się normami, kwalifikacjami i etyk± we wszystkich aspektach zawodu rzeczoznawcy maj±tkowego w Nowej Zelandii. Współpracuje z rz±dem, przemysłem i innymi stowarzyszeniami zawodowymi, partnerami edukacyjnymi i mediami w celu promowania swoich standardów i opinii.

W Nowej Zelandii terminy „wycena” i „rzeczoznawca majątkowy” zwykle odnoszą się do osoby, która podejmuje się tej roli zawodowej w kontekście wymogów Ustawy o rzeczoznawcach majątkowych z 1948 roku (Valuer Act 1948) lub nieuregulowanych lub dobrowolnie samoregulowanych (jeśli są członkami PINZ) rzeczoznawców majątkowych, morskich lub artystycznych. Natomiast termin „rzeczoznawca majątkowy” odnosi się zwykle do wyceny dokonanej przez osobę zajmującą się sprzedażą nieruchomości lub licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami na mocy ustawy o pośrednikach w obrocie nieruchomościami z 2008 roku. W Instytucie Nieruchomości w Nowej Zelandii jest wielu członków rzeczoznawców majątkowych, ale obowiązujące przepisy dotyczące sprzedaży i agencji (zbywanie udziałów w nieruchomościach w imieniu innych) nie obejmują przepisów dotyczących tej roli przez rzeczoznawców maj±tkowych, niezależnie od członkostwa w NZIV, RICS czy PINZ.

Istnieje kluczowe rozróżnienie pomiędzy rol± rzeczoznawcy maj±tkowego a rol± rzeczoznawcy maj±tkowego, ponieważ rzeczoznawca może działać na rzecz interesów swojego zleceniodawcy, podczas gdy rzeczoznawca musi w sposób bezstronny i niezależny wyrazić opinię na temat warto¶ci. Prawnicy, rzeczoznawcy majątkowi i agenci nieruchomości mogą działać w sprzedaży nieruchomości w ramach zupełnie innych przepisów niż te, które regulują rzeczoznawców majątkowych. Przepis o roli w odniesieniu do prawników i przewoźników jest Lawyers and Conveyancers 2006.

W latach 2011-2015 liczba rzeczoznawców majątkowych zarejestrowanych w Nowej Zelandii wynosi na ogół tylko około 900 do 950 rocznie. Jest to starzejący się „top heavy” profesjonalista, który ma trudności z utrzymaniem nowych i młodych członków ze względu na płace, stres związany z pracą i niedawne pojawienie się „izb rozliczeniowych” dla banków, które zlecają wyceny dla celów hipotecznych. Izby rozliczeniowe w dużej mierze położyły kres długotrwałej lokalnej praktyce zwracania się o poradę bezpośrednio do rzeczoznawcy majątkowego. Stosowanie szacunków elektronicznych opartych na wartościach ratingu (masowa ocena samorządów lokalnych w przypadku opłat) również prowadzi do ograniczenia standardowych prac związanych z wyceną i ma znaczący wpływ na rentowność małych przedsiębiorstw zajmujących się wyceną. Zawód ten jest w trakcie szerszej korporacyjnej restrukturyzacji rynku wycen ze względu na te czynniki, które w ramach zawodu są różnie postrzegane, jeśli chodzi o zalety zdarzeń z ostatnich pięciu lat.

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

*

code