Ocena inwestycyjna dla nieruchomości 2020

Ocena inwestycyjna dla nieruchomości

Rating inwestycyjny nieruchomości mierzy zysk z inwestycji skorygowany o ryzyko w stosunku do aktywów całkowicie wolnych od ryzyka. Z matematycznego punktu widzenia rating inwestycyjny nieruchomości jest to zysk z inwestycji, który nieruchomość wolna od ryzyka musiałaby przynieść, aby można ją było określić jako dobrą inwestycję, podobnie jak nieruchomość, której rating jest obliczany. Czynnikami decydującymi o ratingu nieruchomości są dywidendy (zysk operacyjny netto) i zyski kapitałowe w określonym okresie posiadania nieruchomości oraz związane z nimi ryzyko lub zmienność. Podobnie jak w przypadku innych ratingów finansowych opracowanych dla funduszy inwestycyjnych i akcji, można założyć, że inwestorzy mają stałą względną awersję do ryzyka związanego z majątkiem pochodzącym z innych źródeł i z ich inwestycji. Dla uproszczenia, można również założyć, że zwrot z inwestycji nie jest skorelowany z innymi źródłami bogactwa, lecz stanowi 100% bogactwa inwestora. Rating inwestycyjny nieruchomości jest następnie przekształceniem skorygowanej o ryzyko średniej stopy zwrotu w jedną liczbę, która przekazuje długoterminowy potencjał nieruchomości do generowania zysków.

Dom jako aktywo inwestycyjne

Adam Smith napisał w „The Wealth of Nations” ponad 200 lat temu, że „dom mieszkalny jako taki nie wnosi nic do dochodów swoich mieszkańców”. Ekonomista podaje, że większość Amerykanów traktowała swoje domy jako inwestycję do 2008 roku. Tradycyjne przekonanie, że posiadanie domu jest kamieniem milowym koniecznym do zdobycia bogactwa, nadal obowiązuje. Nie wszyscy uważają swój dom za długoterminową inwestycję w nieruchomości; niektórzy uważają, że mogą uzyskać lepsze zyski z innych aktywów. Posiadając dom do zamieszkania, właściciel nie tylko oszczędza na czynszu, ale także korzysta z wszelkich długoterminowych wzrostów cen. A inwestorzy, którzy kupują dom do wynajęcia, są w nim przede wszystkim dla zysku finansowego, czy to miesięczny dochód z przepływu środków pieniężnych, zysk długoterminowy, czy też kombinacja obu. Jednak zarówno inwestorzy, jak i właściciele domów powinni dbać o zyski netto, jakie dom może przynieść, ponieważ dla większości z nich jest to największa pojedyncza inwestycja, jakiej kiedykolwiek dokonają.

Ocena ratingowa

Obiektywna ocena rzeczywistej długoterminowej „wartości” nieruchomości, wymaga równie dojrzałego jak proces oceny zasobów i funduszy. Znajomość aktualnej ceny rynkowej nieruchomości jest konieczna, ale niewystarczająca, zwłaszcza w niepewnych czasach.

Istnieją setki makro- i mikro czynników, które potencjalnie mogą mieć wpływ na zyski finansowe z nieruchomości, w tym wzrost cen, możliwość wliczenia jej w czynsz i pustostany, godziwa wartość rynkowa, hipoteka, wydatki na utrzymanie, podatek od nieruchomości, opłata za zarządzanie nieruchomością (jeśli istnieje) oraz ubezpieczenie domu. Dodajmy do tego atrybuty, które obejmują rynki, mieszkalnictwo, rząd, społeczność, parametry demograficzne i styl życia. Rzetelna analiza ratingowa powinna obejmować wszystkie aspekty lokalizacji – krajowy, państwowy, metro, powiat, miasto, powiązania z dzielnicami i samą nieruchomością. Należy być w stanie zmierzyć i uwzględnić nieodłączne ryzyko/ zmienność wszystkich tych cech, aby uzyskać miarę, która może być skorelowana z racjonalną finansowo decyzją o następnym zakupie mieszkania.

Nikt nie ma kryształowej kuli, oczywiście. Tak więc, każda ocena tego rodzaju powinna być interpretowana jako „względna” miara i wykorzystywana jako sposób oceny/porównania domów pod względem ich względnego potencjału inwestycyjnego. Innymi słowy, wysoko oceniany dom może przewyższać dom nisko oceniany. Tak więc, domy w górnym kwartylu najprawdopodobniej przewyższają wszystkie inne domy.

Zalety oceny nieruchomości

Inwestorzy

  • Zlokalizuj najlepsze miejsca do inwestowania
  • Zidentyfikuj właściwości o największej wartości
  • Przedstawienie obiektywnych kryteriów w celu ustalenia właściwego przedziału cenowego
  • Obliczyć dochód z czynszu, którego należy się spodziewać
  • Oczekiwane długoterminowe przepływy pieniężne i aprecjacja projektu

Sprzedawcy i agenci sprzedaży

  • Obliczyć najlepszą cenę dla szybkiej sprzedaży
  • Pomoc w rozszerzeniu rynku nieruchomości na krajową pulę nabywców
  • Zróżnicowane wartości właściwości
  • Budowanie zaufania do wartości transakcji

Pożyczkodawcy

  • Ustalenie wartości zabezpieczenia (zarówno obecnego jak i przyszłego) nieruchomości
  • Ocena potencjalnych strat w związku z zamknięciem dostępu do rynku
  • Uproszczenie decyzji o zamknięciu lub zmianie kredytu

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

*

code