Trzy podejścia do wyceny nieruchomości 2020

Trzy podejścia do wyceny nieruchomości

Istnieją trzy tradycyjne grupy metodologii określania wartości. Zwykle określa się je jako „trzy podejścia do wartości”, które są na ogół niezależne od siebie:

  • Podejście do porównywania sprzedaży (porównywanie cech nieruchomości z cechami porównywalnych nieruchomości, które zostały niedawno sprzedane w podobnych transakcjach).
  • Podejście kosztowe (kupujący nie zapłaci za nieruchomość więcej, niż kosztowałaby jej budowa odpowiednika).
  • Podejście dochodowe (podobne do metod stosowanych do wyceny finansowej, analizy papierów wartościowych lub wyceny obligacji).

Jednakże, w ostatnim czasie obserwuje się tendencję do stosowania naukowej metodologii wyceny, która opiera się na danych ilościowych, ryzyku i podejściu geograficznym. Pagourtzi i in. przedstawili przegląd metod stosowanych w branży poprzez porównanie metod konwencjonalnych i zaawansowanych.

Jak wspomniano wcześniej, rzeczoznawca majątkowy może na ogół wybrać jedno z trzech podejść do określenia wartości. Jedno lub dwa z tych podejść będą zazwyczaj najbardziej odpowiednie, przy czym drugie lub drugie podejście jest zazwyczaj mniej przydatne. Rzeczoznawca musi pomyśleć o „zakresie pracy”, rodzaju wartości, samej nieruchomości oraz jakości i ilości danych dostępnych dla każdego z nich. Nie można sformułować nadrzędnego stwierdzenia, że jedno lub drugie podejście jest zawsze lepsze od jednego z pozostałych.

Rzeczoznawca majątkowy musi zastanowić się nad tym, w jaki sposób większość nabywców zazwyczaj kupuje dany typ nieruchomości. Jaką metodę wyceny stosuje większość nabywców dla danego typu nieruchomości, która jest wyceniana? To generalnie prowadzi rzeczoznawcę myślenia na temat najlepszej metody wyceny, w połączeniu z dostępnymi danymi. Na przykład, wyceny nieruchomości, które są zwykle kupowane przez inwestorów (np. wieżowce, budynki biurowe) mogą nadać większą wagę metodzie dochodowej. Kupujący zainteresowani nabyciem nieruchomości mieszkalnych z jedną rodziną wolą porównać cenę, w tym przypadku metoda porównania sprzedaży (metoda analizy rynkowej) byłaby bardziej odpowiednia. Trzecim i ostatnim podejściem do wartości jest podejście kosztowe do wartości. Podejście kosztowe do wartości jest najbardziej przydatne przy określaniu wartości ubezpieczanej oraz kosztu budowy nowej konstrukcji lub budynku.

Na przykład, pojedyncze budynki mieszkalne o danej jakości mają tendencję do sprzedaży po określonej cenie za mieszkanie. W wielu z tych przypadków podejście do porównania sprzedaży może być bardziej przydatne. Z drugiej strony, wielobudynkowy kompleks mieszkaniowy jest zwykle wyceniany metodą dochodową, ponieważ w ten sposób większość nabywców ocenia go tak samo. Innym przykładem są domy jednorodzinne, które są najczęściej wyceniane z największą wagą w podejściu do porównania sprzedaży. Jeżeli jednak mieszkanie jednorodzinne znajduje się w sąsiedztwie, w którym wszystkie lub większość lokali mieszkalnych to lokale mieszkalne wynajmowane, wówczas bardziej przydatny może być pewien wariant podejścia dochodowego. Zatem wybór metody wyceny może ulec zmianie w zależności od okoliczności, nawet jeżeli wyceniana nieruchomość niewiele się zmienia.

Podejście polegające na porównaniu sprzedaży

Podejście polegające na porównywaniu sprzedaży opiera się przede wszystkim na zasadzie substytucji. Podejście to zakłada, że ostrożna (lub racjonalna) osoba fizyczna nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby ją nabycie porównywalnej nieruchomości zastępczej. W podejściu tym uznaje się, że typowy nabywca będzie porównywał ceny wywoławcze i dążył do zakupu nieruchomości, która spełnia jego oczekiwania i potrzeby w zakresie najniższego kosztu. Rozwijając podejście polegające na porównywaniu sprzedaży, rzeczoznawca próbuje zinterpretować i zmierzyć działania stron zaangażowanych w rynek, w tym nabywców, sprzedawców i inwestorów.

Metody zbierania danych i proces wyceny

Gromadzone są dane dotyczące niedawnej sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, zwanych „porównywalnymi”. W wycenie i ustalaniu wartości nieruchomości mogą być wykorzystywane wyłącznie nieruchomości sprzedane, ponieważ reprezentują one kwoty faktycznie zapłacone lub uzgodnione dla nieruchomości. Źródła danych porównywalnych obejmują publikacje dotyczące nieruchomości, rejestry publiczne, kupujących, sprzedających, pośredników w obrocie nieruchomościami i/lub agentów, rzeczoznawców majątkowych, i tak dalej. Istotne szczegóły każdej porównywalnej sprzedaży są opisane w sprawozdaniu z wyceny. Ponieważ porównywalne sprzedaży nie są identyczne z przedmiotem nieruchomości, korekty mogą być dokonywane w odniesieniu do daty sprzedaży, lokalizacji, stylu, udogodnień, powierzchniach kwadratowych, wielkości obiektu, itp. Główną ideą jest symulacja ceny, jaka zostałaby zapłacona, gdyby każda porównywalna sprzedaż była identyczna z przedmiotową nieruchomością. Jeśli porównywalna jest lepsza od przedmiotu w danym czynniku lub aspekcie, wówczas konieczne jest dokonanie korekty w dół dla tego czynnika. Podobnie, jeśli porównywalna jest niższa od przedmiotu w danym aspekcie, wówczas konieczne jest zastosowanie korekty w górę o ten aspekt. Korekta ta jest nieco subiektywna i opiera się na wykształceniu i doświadczeniu rzeczoznawcy. Z analizy grupy skorygowanych cen sprzedaży dla sprzedaży porównywalnej rzeczoznawca wybiera wskaźnik wartości, który jest reprezentatywny dla przedmiotowej nieruchomości. Różni rzeczoznawcy mają możliwość wyboru innego wskaźnika wartości, który ostatecznie zapewni inną wartość nieruchomości.

Kroki w podejściu do porównania sprzedaży

  • Badanie rynku w celu uzyskania informacji dotyczących sprzedaży i sprzedaży w toku, które są podobne do przedmiotowej nieruchomości
  • Zbadanie danych rynkowych w celu ustalenia, czy są one rzeczywiście poprawne i dokładne
  • Określić odpowiednie jednostki porównawcze (np. cena sprzedaży za stopę kwadratową) i opracować analizę porównawczą dla każdego z nich.
  • Porównać przedmiot i porównywalną sprzedaż według elementów porównania i odpowiednio skorygować
  • Uzgodnić wiele wskazań wartości, które wynikają z korekty (w górę lub w dół) porównywalnej sprzedaży w jedno wskazanie wartości

Podejście kosztowe

Podejście kosztowe nazwano kiedyś podejściem sumarycznym. W teorii wartość nieruchomości można oszacować poprzez zsumowanie wartości gruntu i wartości zamortyzowanych ewentualnych ulepszeń. Wartość ulepszeń często określa się skrótem RCNLD (dla „kosztów odtworzenia/zastąpienia nowych pomniejszonych o amortyzację”). Reprodukcja odnosi się do odtworzenia dokładnej repliki; koszt odtworzenia odnosi się do kosztu budowy domu lub innego ulepszenia, które ma tę samą użyteczność, ale jest wykonane z zastosowaniem nowoczesnego projektu, wykonania i materiałów. W praktyce rzeczoznawcy prawie zawsze stosują koszt odtworzenia, a następnie odejmują współczynnik dla każdej funkcjonalnej nieużyteczności związanej z wiekiem danej nieruchomości. Wyjątkiem od ogólnej zasady stosowania kosztu odtworzenia jest w przypadku niektórych wycen wartości ubezpieczeniowej. W takich przypadkach celem jest odtworzenie dokładnego stanu rzeczy po zdarzeniu niszczącym, takim jak pożar.

W większości przypadków, gdy w grę wchodzi podejście kosztowe, ogólna metodologia jest hybrydą podejścia do porównania kosztów i sprzedaży (reprezentującą zarówno koszty dostawców, jak i ceny, których poszukują klienci). Na przykład koszt odtworzenia w celu zbudowania budynku może być określony poprzez dodanie kosztów robocizny, materiałów i innych kosztów. Z drugiej strony, wartości gruntów i amortyzacja muszą być wyprowadzone z analizy porównywalnych danych dotyczących sprzedaży.

Podejście kosztowe jest uważane za najbardziej wiarygodne, gdy jest stosowane w przypadku nowszych konstrukcji, ale metoda ta ma tendencję do zmniejszania wiarygodności w przypadku starszych nieruchomości. Podejście kosztowe jest często jedynym wiarygodnym podejściem w przypadku nieruchomości specjalnego przeznaczenia (np. zgromadzenia publiczne, mariny).

Podejście dochodowe

Metoda kapitalizacji dochodowej (często nazywana po prostu „metodą dochodową”) jest stosowana do wyceny nieruchomości komercyjnych i inwestycyjnych. Ponieważ ma ono na celu bezpośrednie odzwierciedlenie lub modelowanie oczekiwań i zachowań typowych uczestników rynku, podejście to jest generalnie uważane za najbardziej odpowiednią technikę wyceny nieruchomości przynoszących dochód, gdy istnieją wystarczające dane rynkowe.

W przypadku nieruchomości komercyjnych przynoszących dochody podejście to wykorzystuje strumień dochodów do określenia wartości. Można tego dokonać za pomocą mnożników dochodu lub stóp kapitalizacji stosowanych do dochodu operacyjnego netto (NOI). Zazwyczaj NOI został ustabilizowany tak, aby nie przywiązywać zbyt dużej wagi do bardzo niedawnego wydarzenia. Przykładem może być niewynajęty budynek, który technicznie nie ma NOI. Stabilizowany NOI zakłada, że budynek jest wynajęty w normalnym tempie i do normalnego poziomu obłożenia. Dochód operacyjny netto (NOI) jest potencjalnym dochodem brutto (GPI), pomniejszonym o pustostany i straty z tytułu ściągania należności (= efektywny dochód brutto) pomniejszonym o koszty operacyjne (ale wyłączając obsługę zadłużenia, podatki dochodowe i/lub opłaty amortyzacyjne stosowane przez księgowych).

Alternatywnie, wieloletni dochód operacyjny netto może być wyceniony za pomocą modelu analizy zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF). Model DCF jest szeroko stosowany do wyceny większych i droższych nieruchomości przynoszących dochód, takich jak duże wieże biurowe lub duże centra handlowe. Technika ta wykorzystuje rynkowe stopy kapitalizacji (lub stopy dyskontowe) do prognozowania przyszłych przepływów pieniężnych (takich jak roczne dane liczbowe o dochodach i zazwyczaj ryczałtowy zwrot z ewentualnej sprzedaży nieruchomości) w celu uzyskania wskazania wartości bieżącej.

Kiedy domy są kupowane na własny użytek, kupujący może zatwierdzić cenę wywoławczą, stosując podejście dochodowe w przeciwnym kierunku. Oczekiwana stopa zwrotu może być oszacowana poprzez porównanie spodziewanych kosztów netto z ceną wywoławczą. Ten zwrot można porównać z innymi możliwościami inwestycyjnymi właściciela domu.

Brytyjskie metody wyceny

W Zjednoczonym Królestwie metodykę wyceny tradycyjnie dzieli się na pięć metod:

  1. Metoda porównawcza. Stosuje się ją w przypadku większości rodzajów nieruchomości, w przypadku których istnieją dobre dowody na wcześniejszą sprzedaż. Jest ona analogiczna do przedstawionej powyżej metody porównywania sprzedaży.
  1. Metoda inwestycyjna, znana również jako hardcore. Stosowana w przypadku większości nieruchomości komercyjnych (i mieszkalnych), które generują przyszłe przepływy pieniężne poprzez wynajem nieruchomości. Metoda ta porównuje szacunkową wartość czynszu najmu (ERV), czyli „górny wycinek”, z bieżącym („przechodzącym”) dochodem, czyli „dolnym wycinkiem”, aby wskazać, czy przyszła wartość nieruchomości powinna wzrosnąć, czy też spaść w oparciu o dochód. Jeżeli dochód z nieruchomości jest wyższy niż ERV, jest on czasami określany jako „froth”, co może być mylone z amerykańskim użyciem „froth” opisującym okres przed bańką na rynku nieruchomości.

    Przepływy pieniężne można porównać do ustalonego na rynku równoważnego dochodu, a wartość nieruchomości można określić za pomocą prostego modelu. Należy pamiętać, że ta metoda jest w rzeczywistości metodą porównawczą, ponieważ główne zmienne są określane na rynku. Jednakże w standardowej praktyce amerykańskiej, ściśle związana z tym kapitalizacja NOI jest mylona z metodą DCF w ramach ogólnej klasyfikacji metody kapitalizacji dochodowej (patrz wyżej).
  1. Metoda rezydualna. Stosowana w przypadku nieruchomości dojrzałych do zagospodarowania lub przebudowy lub tylko w przypadku gołej ziemi. Wartość działki lub nieudokumentowanej nieruchomości opiera się na wartości ulepszonej lub zabudowanej, pomniejszonej o koszty budowy, opłaty profesjonalne, koszty finansowania inwestycji oraz zysk lub zwrot z ryzyka dewelopera.
  2. Metoda zysku. Stosowana w przypadku nieruchomości handlowych, dla których wysokość stawek jest niewielka, takich jak hotele, restauracje i domy starców. Średnia z trzech lat przychodów operacyjnych (uzyskiwanych z rachunku zysków i strat lub rachunku zysków i strat) jest kapitalizowana przy zastosowaniu odpowiedniej stopy zwrotu. Należy pamiętać, że ponieważ używane zmienne są nieodłącznie związane z nieruchomością i nie pochodzą z rynku, dlatego też, o ile nie zostaną dokonane odpowiednie korekty, wartość wynikowa będzie wartością użytkową lub inwestycyjną, a nie wartością rynkową.
  3. Metoda kosztowa. Stosowana w przypadku gruntów i budynków o szczególnym charakterze, dla których nie można uzyskać danych dotyczących zysku, lub gruntów i budynków, dla których nie istnieje rynek ze względu na ich cechy usług publicznych lub dziedzictwo kulturowe. Zarówno metoda rezydualna, jak i metoda kosztowa zostałyby zgrupowane w Stanach Zjednoczonych w ramach podejścia kosztowego

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

*

code