Podstawy wyceny nieruchomości 2020

Podstawy wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości, wycena nieruchomości lub wycena gruntów to proces wypracowywania opinii o wartości, dla nieruchomości (zwykle wartości rynkowej). Transakcje na rynku nieruchomości często wymagają wyceny, ponieważ zdarzają się rzadko, a każda nieruchomość jest unikalna (zwłaszcza jej stan, kluczowy czynnik wyceny), w przeciwieństwie do akcji korporacyjnych, które są notowane codziennie i są identyczne (dlatego scentralizowana aukcja walijska jak giełda jest nierealistyczna). Kluczową rolę w wycenie odgrywa również lokalizacja. Ponieważ jednak nieruchomość nie może zmienić lokalizacji, często to właśnie modernizacja lub ulepszenie domu może zmienić jego wartość. Raporty z wyceny stanowią podstawę dla kredytów hipotecznych, rozliczania nieruchomości i rozwodów, podatków itp. Czasami sprawozdanie z wyceny jest wykorzystywane do ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości.

Oprócz obowiązkowej klasy edukacyjnej, która może się różnić w zależności od finansów i technologii budowlanych, większość, ale nie wszystkie kraje wymagają od rzeczoznawców posiadania licencji na prowadzenie działalności. Zazwyczaj rzeczoznawca majątkowy ma możliwość osiągnięcia 3 poziomów certyfikacji: Appraisal Trainee, Licencjonowany Rzeczoznawca i Certified Appraiser. Drugi i trzeci poziom licencji wymaga nie mniej niż 2000 godzin doświadczenia w 12 miesięcy i 2500 godzin doświadczenia w nie mniej niż 24 miesięcy, odpowiednio. Osoby oceniające są często nazywane „rzeczoznawcami majątkowymi” lub „rzeczoznawcami majątkowymi”; w języku angielskim są oni „rzeczoznawcami majątkowymi”. Jeżeli opinia rzeczoznawcy majątkowego opiera się na wartości rynkowej, to musi ona również opierać się na najwyższym i najlepszym wykorzystaniu danej nieruchomości. W Stanach Zjednoczonych wyceny hipoteczne ulepszonych nieruchomości mieszkalnych są zazwyczaj zgłaszane na standardowym formularzu, takim jak Uniform Residential Appraisal Report. Oceny większej liczby nieruchomości komercyjnych (np. przynoszących dochody, surowych gruntów) są często zgłaszane w formie narracyjnej i uzupełniane przez Certyfikowaną Ocenę Generalną.

Rodzaje wartości

Istnieje kilka rodzajów i definicji wartości poszukiwanych przez wycenę nieruchomości. Niektóre z nich są najbardziej powszechne:

  • Wartość rynkowa – cena, po której dany składnik aktywów mógłby handlować na konkurencyjnej walijskiej aukcji. Wartość rynkowa jest zazwyczaj zamienna z wartością rynkową lub wartością godziwą. Definiują ją Międzynarodowe Standardy Wyceny (IVS):
    • Wartość rynkowa – szacunkowa kwota, za jaką dany składnik aktywów lub pasywów powinien zostać wymieniony w dniu wyceny pomiędzy chętnym nabywcą a chętnym sprzedawcą w transakcji rynkowej, po przeprowadzeniu odpowiednich działań marketingowych i gdy strony działały świadomie, ostrożnie i bez przymusu.
  • Wartość użytkowa – wartość bieżąca netto (NPV) przepływu środków pieniężnych, który dany składnik aktywów generuje dla konkretnego właściciela w ramach określonego użytkowania. Wartość użytkowa jest wartością dla jednego konkretnego użytkownika i może być wyższa lub niższa od wartości rynkowej nieruchomości.
  • Wartość inwestycyjna – jest to wartość dla jednego konkretnego inwestora i może być wyższa lub nie wyższa od wartości rynkowej nieruchomości. Różnice pomiędzy wartością inwestycyjną składnika aktywów a jego wartością rynkową stanowią dla kupujących lub sprzedających motywację do wejścia na rynek. Definiują to Międzynarodowe Standardy Wyceny (IVS):
    • Wartość inwestycyjna – wartość składnika aktywów dla właściciela lub potencjalnego właściciela dla poszczególnych celów inwestycyjnych lub operacyjnych.
  • Wartość podatkowa ad Valorem – jest to wartość wykorzystywana do celów podatkowych i jest określana poprzez gromadzenie danych w procesie wyceny masowej. Proces wyceny masowej stosuje dane zebrane z różnych źródeł do nieruchomości w celu określenia wartości podlegającej opodatkowaniu.
  • Wartość ubezpieczalna – jest to wartość nieruchomości objętej polisą ubezpieczeniową. Generalnie nie obejmuje ona wartości nieruchomości.
  • Wartość likwidacyjna – może być analizowana jako likwidacja wymuszona lub kontrolowana i jest powszechnie poszukiwanym standardem wartości w postępowaniu upadłościowym. Zakłada ona, że sprzedający jest zmuszony do sprzedaży po okresie ekspozycji, który jest krótszy niż rynkowy – normalny okres.

Cena w stosunku do wartości

Mogą występować różnice między tym, ile naprawdę jest warta dana nieruchomość (wartość rynkowa), a tym, ile kosztował jej zakup (cena). Zapłacona cena może nie odzwierciedlać wartości rynkowej tej nieruchomości. Czasami mogły mieć miejsce szczególne okoliczności, takie jak szczególne relacje między kupującym a sprzedającym, w których jedna strona miała kontrolę lub znaczący wpływ na drugą stronę. W innych przypadkach transakcja mogła być tylko jedną z kilku nieruchomości sprzedanych lub będących przedmiotem obrotu między dwiema stronami. W takich przypadkach cena zapłacona za daną sztukę nie jest jej „wartością” rynkową (przy czym zazwyczaj zakłada się, że wszystkie sztuki i ceny sumują się z wartością rynkową wszystkich części), ale raczej jej „ceną” rynkową.

W innych przypadkach nabywca może chętnie zapłacić wyższą cenę, powyżej ogólnie przyjętej wartości rynkowej, jeżeli jego subiektywna wycena nieruchomości (wartość inwestycji dla niego) była wyższa od wartości rynkowej. Szczególnym przykładem jest właściciel sąsiedniej nieruchomości, który łącząc własną nieruchomość z nieruchomością będącą przedmiotem inwestycji (assemblage), mógł uzyskać ekonomię skali i wartość dodaną (wartość działki). Podobne sytuacje zdarzają się niekiedy w finansach przedsiębiorstw. Na przykład, może to mieć miejsce, gdy fuzja lub przejęcie następuje po cenie, która jest wyższa od wartości reprezentowanej przez cenę akcji bazowej. Typowym wyjaśnieniem dla tego typu fuzji i przejęć jest to, że „suma jest większa niż jej części”, ponieważ pełna własność firmy zapewnia jej pełną kontrolę. Jest to coś, za co nabywcy czasami płacą wysoką cenę. Taka sytuacja może mieć miejsce również w przypadku zakupu nieruchomości.

Ale najczęstszym powodem wartości różniącej się od ceny jest to, że albo kupujący lub sprzedający jest nieświadomy, co do tego, co nieruchomość jest wartością rynkową, ale mimo to zgadza się na umowę po pewnej cenie, która jest albo zbyt kosztowne lub zbyt tanie. Jest to niefortunne dla jednej z dwóch stron. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest oszacowanie rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości, a nie jej ceny rynkowej. Często nieruchomości są wyceniane poniżej ich wartości rynkowej; jest to tzw. wycena ułamkowa. Wycena ułamkowa może skutkować wyceną nieruchomości na poziomie 10% lub niższym od podanej wartości rynkowej.

Definicje wartości rynkowej w Stanach Zjednoczonych

W Stanach Zjednoczonych wyceny dotyczą określonego rodzaju wartości (np. wartość zamknięcia dostępu do rynku, godziwa wartość rynkowa, wartość sprzedaży w trudnej sytuacji, wartość inwestycyjna). Najczęściej stosowaną definicją wartości jest wartość rynkowa. Chociaż Jednolite Standardy Profesjonalnej Praktyki Oceny (USPAP) nie definiują Wartości Rynkowej, dostarczają one ogólnych wskazówek, w jaki sposób należy definiować Wartość Rynkową: Rodzaj wartości, określanej jako opinia, która zakłada przeniesienie własności nieruchomości (tj. prawa własności lub pakietu takich praw), od określonej daty, pod określonymi warunkami określonymi w definicji terminu wskazanego przez rzeczoznawcę jako obowiązujący w wycenie.

Zatem definicja wartości stosowana w wycenie lub analizie i raporcie Bieżącej Analizy Rynkowej (CMA) jest zbiorem założeń dotyczących rynku, na którym przedmiotowa nieruchomość może być przedmiotem transakcji. Wpływa ona na wybór porównywalnych danych do wykorzystania w analizie. Może mieć również wpływ na metodę wyceny nieruchomości. Przykładowo, wartość drzewa może stanowić do 27% wartości nieruchomości.

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

*

code